… und sind auf der Suche nach einer ansprechenden Immobilie? Ein Haus zu kaufen, ist rein vom Umfang her schon mal teuer. Doch anders als beim Kauf von vielen anderen Dingen, ist der Verkaufspreis nicht der wirkliche Endpreis. Denn ein Haus muss gepflegt und instandgehalten werden. Wurde es das nicht, ist der ausgeschriebene Verkaufspreis eine Farce. Die wichtigsten Tipps, damit Sie am Ende wirklich Freude an Ihrem Haus haben können.
«Nur noch heute …», diesen Werbespruch kennen wir allzu gut. Er soll bei uns den Impuls von «schnell noch profitieren» auslösen. Wenn Sie ein Haus kaufen wollen, könnte der gleiche Satz etwa so lauten: «Wir haben noch andere Interessenten …» und die Steigerung davon: «Das erste passende Angebot ist diese Woche eingetroffen und wurde vom aktuellen Eigentümer schon begutachtet. Nächste Woche will er sich definitiv entscheiden.»
Voilà. Das ist signalisierter Zeitdruck.
Wer ein Haus kaufen möchte, muss sich von vornherein bewusst sein, dass mehrere Besichtigungen sinnvoll sind. Bei der ersten bekommt man einen ersten Eindruck. Und ein guter Makler weiss die Aufmerksamkeit seiner Kunden wohl zu lenken. Bei einem zweiten oder dritten Mal erkennt man auch noch andere Eigenschaften.
Tipps:
- Es macht Sinn, sich der Tages- und Jahreszeiten bewusst zu sein. Wie steht das Haus zu den Himmelsrichtungen und somit zur Sonne? Am helllichten Tag ist es auch in der Wohnung heller. Wie würde es hier an einem Regentag aussehen? Oder im Hochsommer? Wie ist der Schattenwurf der Umgebung (Gebäude, Bäume, Hügel)?
- Der Verkehr ist nachmittags um drei Uhr auch nicht wirklich schlimm.
Die nachfolgenden Tipps stammen aus dem Artikel «Acht Fehler, die Ihren Hauskauf unnötig teurer machen» aus dem Tagesanzeiger vom 17.2.2024
Bausubstanz: Hintergründe im Vordergrund
Aussen gut, innen gut? Darauf kann man sich nicht verlassen. Wissen, wo welche Gefahren lauern könnten, ist vor allem für Laien sehr schwer. Ein bisschen Ahnung täte gut, denn ohne dieselbe werden wesentliche Mängel rasch übersehen. Zum Beispiel bei älteren Immobilien. So romantisch diese auch sein mögen, sie werden Erneuerung brauchen. Garantiert!
Wenige Hundert Franken investieren, um später einige Tausend zu sparen.
Beim Kauf einer Immobilie eine Fachperson beizuziehen, kostet einiges weniger, als später teure Baumängel zu beheben, die nicht nur Geld, sondern auch Zeit, Nerven und Schlaf kosten.
Ein penetranter Gast in alten Gebäuden ist der Schimmel. Das kann im Übrigen damit zu tun haben, dass in alten Häusern gegen Ende auch betagte Menschen gelebt haben. Tägliches Lüften bedeutet, sich mühsam bewegen zu müssen. Bedeutet, anschliessend vielleicht zu frieren. Und dafür ist nicht mehr genug Kraft da.
Darum wird weniger gelüftet und in der Folge mehr «geschimmelt».
Feuchtigkeit kann zudem durch ein marodes Dach oder durch die Fassade eindringen. Kommt dazu, dass verzinkte Wasserleitungen nach 40 bis 50 Jahren ersetzt werden müssen.
Seriöser Hausverkauf: Erfahrung zählt
Woran erkennt man einen seriösen Makler bzw. Hausverkäufer? Man muss diese Frage immer aus der Sicht der anstehenden Investition begutachten. Auch wenn man noch so gut befreundet ist oder eine grosse Sympathie zum Verkäufer besteht, lohnt sich das Beiziehen von unabhängigen Beratern wie der hbq bauberatung.
Nebst einem kritischen Blick auf den Internetauftritt sind Referenzen ein Muss. Auch ein Auszug aus dem Betreibungsregister schafft Klarheit.
Ein Hauskauf ist ein Geschäft, das seriös vorbereitet sein will. Arglose Nettigkeiten können später zu kaum überwindbaren Hürden werden.
Mindestens ein Abgleich beim Preis
«Wie schön es dann sein wird…» malen wir uns aus, wenn wir unser Traumobjekt gefunden haben. Unser Gehirn hat die schöne Fähigkeit der mentalen Simulation. Das heisst, wir können uns Dinge vorstellen und sie bereits körperlich empfinden. Traumhaus gleich Friede, Freude, Eierkuchen. Die Zukunft rosarot. Wirklich? Verliebtheit macht blind.
Jede Art von wunderschönen Vorstellungen macht uns weniger kritisch.
Das kann uns besonders beim Verkaufspreis teuer zu stehen kommen. Denn oft gibt es dabei einen Verhandlungsspielraum. Tipp: Legen Sie im Vorfeld einen Maximalpreis fest. Dieser darf nicht überschritten werden.
Die Bank schaut sich die Gebäude vielleicht nur auf dem Papier an, aber deren Feedback ist doch ein Wert, der Ihnen hilft, sich einigermassen orientieren zu können.
Vertrag: Haben Sie wirklich alles verstanden?
Mitbenutzungsrechte, Sonderrechte, Nachbarschaftsrecht etc. Im Vertrag kommen viele Begriffe vor, von denen Sie bestimmt noch nie etwas gehört haben. Doch um zu verstehen, lohnt es sich, diese mindestens von einem erfahrenen Fachmann durchlesen zu lassen.
Wichtig beim Stockwerkeigentum sind auch das Reglement, aktuelle Beschlüsse, Jahresrechnungen, der Stand des Erneuerungsfonds und die Protokolle der STWG-Sitzungen. Bei Letzteren lohnt sich der Blick auf die Dauer der Sitzungen. Je länger diese dauern, desto grösser die Chance, dass viel Uneinigkeit besteht. Das wären keine guten Voraussetzungen.
Eine bis zwei Wochen Zeit, um sich die Dokumente zu Gemüte zu führen, machen Sinn. Gewährt der Verkäufer diese nicht, sollten Sie hellhörig werden.
Gewährleistungen sollten in keinem Vertrag ausgeschlossen werden, weil der Verkäufer nur für arglistig versteckte Mängel haftet. Arglist ist schwer beweisbar. Am Ende bleiben der Ärger und die Kosten am Käufer haften. Besonders bei Neubauten werden praktisch immer Mängel festgestellt.
Voreingenommenes Notariat
Wer ein Haus kaufen will, der muss dies notariell beurkunden. Auch hier liegt eine gewisse Gefahr, nämlich bei den freien Notariaten. Diese könnten mit umsatzstarken Immobilienhändlern eine Zusammenarbeit mit finanzieller Abhängigkeit pflegen.
«Geld ist nicht alles, aber ohne Geld ist alles nichts.»
(Autor unbekannt)
Finanzielle Abhängigkeit kann zu fragwürdigen Klauseln zum Nachteil der Käufer führen. Freie Notariate gibt es in den Kantonen Bern und Basel-Stadt. Hier sollten die Vertragsdokumente von einem amtlichen Fachjuristen geprüft werden.
Vorsicht Zahlungsempfänger
Ein Bau muss vorzu finanziert werden. Darum fallen manchmal Reservationszahlungen an oder Zahlungen, damit der Generalunternehmer flüssige Mittel für die Bezahlung der Subunternehmer hat.
Hier gibt es bestimmte Regeln
- Zahlungen vor Vertragsabschluss sollten keine geleistet werden. Nicht dass man zweimal bezahlt, weil der Generalunternehmer Konkurs gegangen ist. Dann kann es sein, dass die Handwerker in der Folge auf die Käufer zugehen. Das dürfen sie, wenn ein Bauhandwerkpfandrecht besteht. Jemand muss sie auszahlen.
- Niemals die gesamte Bausumme im Voraus bezahlen.
- Zahlungen sollten dem Baufortschritt entsprechend auf ein Sperrkonto überwiesen werden, das eine Bank überwacht oder auf ein Treuhandkonto des Notars. Niemals direkt auf das Konto des Generalunternehmers!
Hypothek: Konkurrenzofferten machen Sinn
Auch Banken wollen und müssen verdienen. Konkurrenzofferten für Hypotheken machen darum Sinn. So kann der Markt besser eingeschätzt werden und man hat eine gewisse Verhandlungsposition, der auch die Hausbank nachkommt. Wechselt man von einer Stockwerkeigentumswohnung in eine andere, kann die bestehende Hypothek mitgenommen werden.
Die Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen, mag auf den ersten Blick einen gewissen Anreiz haben. Wenn jedoch später ein Wechsel ansteht, wird es schwierig, zu einer Bank mit günstigeren Konditionen zu wechseln.
Ein Haus kaufen? Distanz schafft Nähe!
Zurück zu unserem Gehirn. Je intensiver wir uns mit einer Thematik auseinandersetzen, desto grösser wird die Gefahr von Betriebsblindheit. Man ist im Autopiloten unterwegs und denkt in vorgespurten Bahnen.
Distanz ist in einem solchen Fall unerlässlich, damit man gute Entscheidungen treffen kann. So kann sich das Gehirn erholen und gleichzeitig warmlaufen.
Es hat viele Informationen erhalten, die es nun verarbeiten muss. Ruhezeiten, Abstand und erholsamer Schlaf wirken Wunder. Dann nämlich kann unser Denkapparat optimal arbeiten. Aus der Distanz erkennen wir die kritischen Punkte wie auch den Wert des Verkaufsobjekts. Beides ist wichtig. So können wir gezielt handeln und uns schlussendlich über unseren Hauskauf freuen.
Nichts ist so teuer wie unglückliche Schnellschüsse und nichts schafft so viel Freude wie ein gut überlegter Hauskauf!
© Immobilien-Gutachter.ch – 02.03.2024
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